داشتن خانه یا آپارتمان شخصی در ایالات متحده مزایایی خود را دارد. اهداف دراز مدت شما، وضعیت شغلی، بودیجه، میزان پس انداز و قرضداری، توانایی گرفتن قرضه و به خصوص محلی که می خواهید در آن زندگی کنید، عوامل اصلی هنگام تصمیم گیری در مورد خرید یا اجاره کردن خانه میباشد. بیایید به بررسی مالکیت خانه در ایالات متحده در اینجا بپردازیم.
قرضه های پیش پرداخت
اگر خانه را با پول نقد خریداری نمی کنید، شما نیاز به تأییدی قرضهٔ به نام قرضهٔ پیش پرداخت از بانک خواهید داشت که به نام Mortgage Loan شناخته میشود. بانک براساس درآمد، کریدت اسکور، پس انداز، قرضه های زیر نام شما و دارایی های شما، حد اکثر مبلغی را که حاضر است به شما قرضه دهد تعیین می کند. در بیشتر موارد، نیاز است تا شما یک مقدار پیش پرداخت (فیصدی از قیمت خرید خانه) را بپردازید. اگر درخواست شما برای خرید خانه تأیید شود، بانک باقی ماندهٔ مبلغ خرید خانه را به شما قرضه می دهد. شما ماهانه مبلغ قرضه را با سود آن تا به همان مدت که تعیین شده است به بانک پرداخت خواهید کرد (در ایالات متحده، قرضهٔ 30 ساله رایج ترین نوع قرضهٔ خانه است). مهم است که به خاطر داشته باشید که هر چه پیش پرداخت شما کمتر باشد، پرداخت ماهانهٔ قرضهٔ شما بیشتر خواهد بود. و اگر مقدار پیش پرداخت شما کمتر از ۲۰ ٪ باشد، شما احتمالاً مجبور خواهید بود بیمهٔ شخصی پیش پرداخت (PMI: private mortgage insurance) را به عنوان تضمین قرضه خریداری کنید. اگر درخواست قرضهٔ شما تأیید شود، شما به بانک هزینه های اختتامیه یا closing costs را نیز پرداخت خواهید کرد. هزینه های اختتامیه می تواند بین ۳ تا ۵ فیصد از مبلغ قرضه متفاوت باشد.
اگر یک خانه را موفقانه با قرضهٔ پیش پرداخت خریداری کنید، پرداخت ماهانهٔ شما شامل مالیات خانه و بیمهٔ مالکیت خانه خواهد بود که معمولاً هر سال افزایش می یابد. بعد از خرید خانه، نظر به نوعیت خانه (آپارتمان یا خانهٔ مستقل)، شما همچنان مسئول هزینه های دیگر مانند هزینه های انجمن مالکین خانه، خدمات، جمع آوری زباله، آب و فاضلاب خواهید بود. شما باید برای مصارف حفظ و مراقبت همه سیستم هایی که خانه را در حال بهتر نگه می دارند، پرداخت کنید. ترمیمات و تعمیرات بزرگ ممکن هزاران دالر هزینه داشته باشد. تمام این مصارف اضافی باید قبل از تصمیم خرید خانه مورد توجه و درک قرار گیرند.
اگر در پرداخت قرضهٔ خود عقب بمانید و سر وقت پرداخت نکنید، بانک ممکن است در نهایت خانه را از شما بگیرد و سرمایه گذاری شما از دست برود. به این حالت سلب مالکیت یا foreclosure میگویند و همچنین تأثیر منفی بر کریدت اسکور شما و توانایی دریافت قرضه در آینده خواهد داشت. بنابراین، بسیار مهم است که هنگام خرید خانه، برنامهٔ مالی داشته باشید و مطمئن باشید که در آیندهٔ نزدیک درآمد کافی برای پرداخت تمام هزینه های ماهانه و حفظ و مراقبت ملکیت را خواهید داشت.
آیا خانه اجاره کنم یا بخرم؟
هنگام تصمیم گیری برای اجاره یا خرید خانه، مزایا و معایبی وجود دارد که باید در نظر بگیرید. اگر شما مالکیت خانه را دارید و هر ماه قرضه و مخارج خود را پرداخت می کنید، پس شما مکان ثابتی برای زندگی خواهید داشت. هنگامی که خانهٔ را کرایه میگیرید و قیمت کرایهٔ خانه افزایش یابد ممکن شما مجبور به نقل مکان از آن خانه شوید، اگر قرارداد خانهٔ شما تمدید نشود یا مالک خانه تصمیم به فروش ملکیت خود داشته باشد، ممکن است مجبور به نقل مکان شوید. یکی دیگر از مزایای داشتن خانه در ایالات متحده این است که اکثر قرضه های عام مسکن نرخ ثابت سود دارند، به این معنی که در صورت دریافت این نوع قرضه، مبلغ پرداخت ماهانهٔ قرضهٔ شما تغییر نخواهد کرد. همچنین، وقتیکه مالک خانه ای باشید و شروع به پرداخت قرضهٔ خانه می کنید، در آن صورت شما فیصدی بیشتری از مالکیت خانه را که به نام سهم خانه یا (equity) میگویند به دست میاورید. اگر تصمیم به فروش آن دارید، مقدار بیشتری از کل قیمت فروش را دریافت خواهید کرد که می توانید برای خرید مسکن بعدی خود استفاده کنید.
هنگام اجارهٔ خانه، برخلاف زمانی که می خواهید خانه بخرید به مبلغ زیاد پول نیاز نخواهید داشت. نیازی به گرفتن قرضه از بانک نخواهید داشت که ممکن هفته ها یا حتی ماه ها طول بکشد. اگر نیاز به نقل مکان به جای دیگری داشته باشید، شما قادر به تطبیق وتغییر تصمیمات خود خواهید بود. همچنین، شما نیاز به پرداخت مالیات ملکیت و مسئولیت هزینه های ترمیم و نگهداری خانه را نخواهید داشت.
عوامل مهمی که باید هنگام تصمیم گیری برای اجاره یا خرید خانه در نظر گرفته شوند عبارتند از:
- قیمت خرید خانه در مقایسه به قیمت اجاره در محلی که برای زندگی انتخاب می کنید
- در دسترس بودن خانه برای فروش در مقایسه با خانه های اجاره ای در محلی که برای زندگی انتخاب می کنید
- نرخ سود و نوع پیش پرداخت قرضه
- مقدار پیش پرداخت، پرداخت های ماهانه و هزینه های اختتامیه ای که می توانید بپردازید
- واجد شرایط بودن شما برای دریافت قرضه با سود پائینتر که ممکن است فقط نیاز به پرداخت پیش پرداخت کمتر داشته باشد
- مدت زمانی که قصد دارید در خانه زندگی کنید
برای داشتن معلومات عمومی از هزینه های اجاره در مقایسه با خرید خانه، ازطریق این لینک یک ماشین حسابی را که اجارهٔ خانه را با خرید خانه مقایسه میکند استفاده کنید:
https://www.nerdwallet.com/mortgages/rent-vs-buy-calculator
برنامه های کمک قرضهٔ دولتی برای خرید مسکن
ذیلأ برخی از برنامه های قرضهٔ فدرالی و ایالتی میباشد که به خریداران کم درآمد در خرید خانه کمک می کنند:
- قرضه های اداره مسکن فدرال (FHA) به خریداران واجد شرایط با پس انداز محدود یا کریدت اسکور پایین کمک می کند تا از بانک با پیش پرداخت اندک و نرخ سود پایینتر، قرضه دریافت کنند. همه قرضه های FHA نیاز به بیمهٔ شخصی پیش پرداخت (PMI) دارند. مبلغ بیمه بستگی به مقدار پیش پرداخت دارد.
- قرضه های وزارت زراعت ایالات متحده (USDA) از قرضه دهندگان محلی بوده و توسط دولت ایالات متحده تضمین می شود. این قرضه ها نرخ سود پایینتر و بدون پیش پرداخت را برای خانه ها در شهرها و مناطق روستایی واجد شرایط ارائه می دهند. یکی از انواع ویژه قرضه های USDA به طور خاص برای متقاضیان با درآمد پایین بوده که بدون مسکن مصئون هستند و یا نمی توانند به قرضهٔ مسکن دسترسی داشته باشند. قرضه های USDA نیاز به بیمهٔ شخصی پیش پرداخت (PMI) ندارند.
- هر ایالت یک ادارهٔ تامین مالی مسکن (HFA) دارد که بودیجهٔ مخصوصی را برای خریداران کم درآمد ارائه می کند تا به خرید خانه های مقرون به صرفه کمک کند. برای پیدا کردن یک ادارهٔ تامین مالی مسکن یا HFA در ایالت خود از به این لینک مراجعه کنید.
خدمات مشاورهٔ مسکن
اگر برای تصمیم گیری دربارهٔ خرید خانه به کمک نیاز دارید، یک شبکهٔ ملی از اداره های مشاوره به کسانیکه میخواهند خانه خریداری کنند در سراسر ایالات متحده کمک می کند و پاسخ های لازم برای تصمیم گیری های آگاهانه در امور مسکن را فراهم می کند. برای پیدا کردن یک ادارهٔ مشاوره دهی در ایالت خود از این منبع استفاده کنید که تأیید شده توسط وزارت مسکن و توسعهٔ شهری ایالات متحده (HUD) میباشد.